Советы юриста: как быть, если вы столкнулись с захватом земли

Как быть, если доли в арендуемом земельном участке выкупил глава другого КФХ, который не является участником общей долевой собственности? Советует Анна Соловьева, юрист в сфере аграрного бизнеса.

В ном из вариантов владельцев долей вынуждают их продавать под разными предлогами, кому-то дают высокую цену. При этом Покупателем, как правило «ставится» подставное лицо (кто-то из дольщиков земельного участка). Покупатель отправляет на сделку свое доверенное лицо, оно же производит расчет с продавцами.

Закон позволяет выкупать земельные доли участникам долевой собственности и регистрировать сделки. Сделку зарегистрируют. После того истинный Покупатель забирает приобретенные доли у подставного лица

Если  Арендатору все-таки стало известно о выкупе не дольщиком земельных долей.  Как правило, в Росреестре в ответ на вашу жалобу напишут: «Регистратором нарушено действующее законодательство, выразившееся в регистрации права собственности в общей долевой собственности на лицо, не являющееся участником долевой собственности. По результатам служебной проверки к регистратору применены нормы дисциплинарного наказания.  Для решения ситуации, рекомендуется обратиться в суд, т.к. Росреестр лишен права на отмену прошедшей регистрации».

 Остается один шанс — идти в суд.  С юридической точки зрения вся эта махинация с выкупом земельных долей — притворная сделка. Согласно нормам действующего законодательства, притворные сделки являются недействительными.

Согласно действующего законодательства РФ, с момента, когда пострадавший аграрий узнал о том, что  его право преимущественной покупки нарушено Покупателем, есть 3 месяца для того чтобы заявить в суде о переводе прав Покупателя на арендатора-агрария, который является также и дольщиком в праве собственности на земельный участок.  В ходе судебного разбирательства добивайтесь так называемого ареста спорного земельного участка, вернее, обеспечения иска в виде запрета на регистрационные действия. 

Не наложив запрет на регистрационные действия, есть риски столкнуться с тем, что Покупатель с подставным лицом – продавцом на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи отменят регистрацию незаконной сделки в Росреестре. Делается этого для того, чтобы на пострадавшего агрария суд не перевел права и обязанности Покупателя, по сделке нарушающей преимущественное право покупки. После отмены вроде и переводить-то нечего, прав никаких нет.

Но после расторжения договора купли-продажи между Покупателем и подставным лицом все приобретенные доли остаются у подставного лица в собственности. Далее последует фактический выдел подставным лицом  земельного участка в счет имеющихся долей. А выделенный участок можно продать любому лицу, и право преимущественной покупки тут не действует. Выделенный земельный участок беспрепятственно перейдет в дальнейшем  от подставного лица к Покупателю.  

Возможно и такое: доли скупаются до необходимого объема на подставное лицо. Подставной покупатель долей инициирует фактический выдел земельного участка в счет имеющихся земельных долей. Право долевой собственности при выделе земельного участка прекращается, собственник может продать выделенный земельный участок любому лицу, в нашем случае- это Покупатель недольщик.

Причиной проблем может стать неправильное оформление договора аренды. Как правило, многие аграрии пользуются шаблонным вариантом договора аренды земельных долей, наспех скачанный из сети «Интернет». Шаблонный договор аренды не защитит ваши права. В современном мире его использование опасно и это доказывается участившимися рейдерскими захватами земель аграриев. 

Я рекомендую в договор аренды обязательно включать пункт о преимущественном праве покупки арендатором продаваемой доли.

Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть выделение земельного участка только с письменного согласия арендатора.

Этот список можно продолжать.  Закажите составление договора аренды у опытного специалиста, заплатите один раз за сильный и юридически грамотный договор аренды и Вам не придется тратиться на судебные разбирательства.

А как же быть, если договор аренды же зарегистрирован в Росреестре? В этом случае я советую подписать сторонам дополнительное соглашение с внесением в договора аренды указанных выше пунктов.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.