Незаконный выдел земли — как бороться? Советы юриста

Из-за пробелов в законодательстве земля часто становится предметом споров, а иногда и воин между сельхозпроизводителями. Когда такой спор вспыхивает между двумя соседствующими аграриями, которые одинаково заинтересованы в определенном земельном участке, как говорится — жди беды! В ход идет все, от вооруженной охраны поля, самовольного посева, до подлога проекта межевания, и кто не успел, тот опоздал.

Как обезопасить себя в этой борьбе? Как быть если аграрий незаконно выдели земельный участок, прихватив часть соседской земли?  Как снять с кадастрового учета  земельный участок? Как признать право собственности на него отсутствующим?  И чем парировать в суде, чтобы выиграть битву за главный ресурс аграриев — землю? На вопросы отвечает юрист Анна Соловьева. Она — представитель Минсельхоза РФ  по правовой защите аграрного бизнеса, генеральный директор ООО «Центр Услуг для Бизнеса», федеральный юрист-эксперт по защите аграрного бизнеса. 

Спорное дело 

К счастью, при правильно разработанной тактике ведения судебного дела, справедливость восстанавливается в суде.

Исковое заявление об отмене межевания, снятии с кадастрового учета и признании права собственности отсутствующим представляет значительную опасность для стороны, которая выделила земельный участок с подлогом документов в проекте межевания. При таких обстоятельствах отмена межевания повлечет за собой снятие с кадастра и признание права собственности отсутствующим. Значит, пострадавший сельхозпроизводитель может заявить требования о взыскании с ответчика многомилионного ущерба.

Дальше спор продолжается по взысканию миллионного долга с ответчика, где итогом станет банкротство должника. Как в действительности происходит эта борьба, покажу на примере моего клиента-истца, интересы которого я представляла.

В районной газете кадастровым инженером было опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, выделяемого из исходного. Истец ознакомился с проектом и направил возражение кадастровому инженеру, а также в кадастровую палату. Основным аргументом возражений стал тот факт, что Ответчик не является участником общей долевой собственности, а значит, не имеет права приобретать доли в исходном земельном участке.

Ответчик обратился в суд с заявлением о признании возражений необоснованными.

Решением районного суда заявление ответчиков было удовлетворено, возражения на размер и местоположения границ земельных участков обозначенных в проекте межевания, признаны необоснованными.

Однако проект межевания спорного земельного участка, подготовленный кадастровым инженером, не соответствовал тому межевому плану, который был предоставлен в кадастровый орган.

Для постановки на кадастровый учет был представлен другой проект межевания с измененной конфигурацией части земельного участка.. Другими словами, кадастровый инженер и ответчики подменили в проекте межевания лист с конфигурацией и местоположением выделяемого земельного участка и сдали его на регистрацию.

Истцу стало известно об этом только после получения кадастровых выписок о земельных участках, и выписок из ЕГРП.  Произведенный выдел затронул часть земельного участка, которым пользуется истец. Получается, в настоящий момент, истец лишен возможности пользоваться спорным земельным участком.

Что решил суд?

Истец обратился в суд, оспаривая результаты межевания, настаивал на снятии с кадастрового учета земельного участка и просил признать  отсутствующим право собственности ответчика на спорный участок.

При рассмотрении дела суд установил, что проект межевания спорного земельного участка не соответствует тому межевому плану, который был предоставлен в кадастровый орган. Данный факт установила и землеустроительная экспертиза.

Экспертиза установила: действия кадастрового инженера по изменению границ земельного участка с частичным изменением его конфигурации не допустимы. При изменении местоположения границ выделяемого земельного участка измененное местоположение границ должно быть согласовано с участниками долевой собственности по процедуре (ст.13.1. ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Кроме  изменяя конфигурации и местоположения земельного участка, кадастровый инженер допустил  нарушение ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Выделяемый земельный участок имел  изломанные границы, признаки вклинивания и нерационального использования земель. Кроме того,  кадастровым инженером нарушены требования п.7 ст.11.9 Земельного кодекса РФ в части пересечения границ произрастания деревьев.

Суд пришел к выводу о признании недействительными результатов межевания и постановку на кадастровый учет земельного участка и о снятии с государственного кадастрового учета спорного земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В результате сложнейшего судебного спора и правильной тактики ведения дела,  нашли свое подтверждение доводы истца, которые были удовлетворены судом в полном объеме. Ответчик оспаривал решение в апелляционной инстанции, однако судьи остались непреклонными, и решение вступило в законную силу.

А что с урожаем?

Чего греха таить, все знают, как долго рассматриваются  гражданские дела в судах. Это не месяц и не два. А если по делу назначена экспертиза, или истребование документов из Росреестра и БТИ, то сроки исчисляются годами, если учесть еще и срок на обжалование решения. Так  произошло и в нашем случае. Пока шли судебные тяжбы, ответчик убрал урожай, посеянный истцом на спорном поле.

Истец обратился уже в Арбитражный суд, с исковым заявлением о взыскании с ответчика убытков в размере 6 500 000 руб. Исковые требования со ссылкой на ст. 10, 15 ГК РФ были  мотивированы тем, что ответчик злоупотребил своими правами собственника и осуществил сбор урожая зерна, посеянной истцом, на спорном земельном участке.

Как указано в ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылался на зарегистрированное за ним право собственности в отношении спорного земельного участка. Ответчик полагал, что  став собственником спорного земельного участка, кадастровый учет которого произведён на основании подложных документов, он имел право распоряжаться своим имуществом-землей, по своему усмотрению.  

По смыслу статьи 46 Земельного кодекса РФ, к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.

Исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме.

Ответчик не спешил отдавать присужденное судом на протяжении года, использовал при этом различные причины.  Только после подачи истцом заявления в Арбитражный суд, о признании должника банкротом, ответчик сразу перечислил истцу денежную сумму в полном объеме.

Почему возникают споры?

 Что же всё-таки становится причиной земельных споров? Вся беда в том, что землеустроительные мероприятия по формированию границ большей части земельных участков проводились до введения в действие ФЗ от 24 июля 2007 года № 221 «О государственном кадастре недвижимости», в связи с чем эти земли относятся к ранее учтенным объектам недвижимости. Это не исключает возможности учета их как объектов недвижимости, являющихся объектами гражданских прав.

 Но при этом информация об этих ранее учтенных земельных участках не отражается в системах кадастровых органов. Сельхозпроизводитель, желающий выделить земельный участок, как и кадастровый инженер, не найдя информации в систематизированном своде сведений, ошибочно полагают, что спорный земельный участок не может являться объектом гражданских прав, в том числе быть объектом аренды.

Эти доводы  являются необоснованными, поскольку в отношении спорных земельных участков, имеющих статус ранее учтенных,  произведен Государственный кадастровый учет с присвоением земельным участкам кадастровых номеров —  (ст. 5 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В силу ст. 45 указанного закона государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Участники земельных воин  и споров, кто лично столкнулся с этой проблемой,  прекрасно понимают масштаб, не побоюсь этого слова, бедствия.  Возможно, необходимо разработать законопроект, согласно которому внести ранее учтенные земельные участки в информационные базы. 

Поправки в законодательство помогут вывести вопрос выдела земель сельскохозяйственного назначения на принципиально иной уровень. И лишит при этом охотников за землёй возможности использования пробела в законе в своих корыстных интересах. Смотришь, и земельные войны прекратятся.